Банки отменяют комиссии с застройщиков: что это значит для рынка ипотеки?

Сбербанк и ВТБ приняли решение отказаться от комиссий с застройщиков при выдаче ипотечных кредитов. Это стало возможным благодаря временным послаблениям Центрального банка России, который разрешил банкам не ограничивать ставки по кредитам на жилье, отмечают эксперты ЕвроКредит.

Изменения в условиях ипотеки

Сбербанк сообщил, что возобновил сделки по покупке жилья в новостройках по базовым ставкам без обязательного субсидирования от застройщиков. ВТБ также отменил обязательную комиссию для застройщиков-партнеров с 11 октября, что касается как новостроек, так и готового жилья до ввода объекта в эксплуатацию на срок до одного года.

Другие крупные банки, такие как Альфа-банк и банк Дом.РФ, не вводили подобные комиссии для застройщиков.

Причины и последствия

Комиссии с застройщиков были введены в начале октября на фоне роста ставок по ипотеке. Это позволило банкам компенсировать недополученный доход, так как ставки по рыночной ипотеке не могли превышать установленный Центральный банк России потолок полной стоимости кредита (ПСК).

Однако спрос на рынке недвижимости снизился примерно на 40%, и количество ипотечных сделок с рыночными ставками стало крайне редким. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов считает, что за это время банки успели выдать немного кредитов с комиссиями.

Что такое ПСК?

Полная стоимость кредита (ПСК) отражает все расходы заемщика, включая основной долг, проценты и дополнительные расходы. ПСК обычно выше рекламной ставки банка и ограничивается регулятором. Для четвертого квартала 2023 года предельные ставки по кредитам с залогом жилья должны находиться в пределах 22,4–24,98% годовых.

10 октября Центральный банк России временно отменил расчет ПСК для ипотеки до 31 марта 2025 года, что дало банкам возможность не ограничивать ставки по ипотечным кредитам.

Влияние на заемщиков

Решения Сбербанка и ВТБ об отмене комиссий связаны с послаблениями от ЦБ. Однако в банках не уточнили, будут ли пересмотрены ставки по ипотеке. Представитель ВТБ отметил, что в условиях нестабильного рынка возможны новые изменения в условиях ипотечных программ.

По данным Дом.РФ, на 4 октября средневзвешенная ставка по ипотеке в банках из топ-20 достигла 22,3%. Сбербанк и ВТБ ухудшили условия по ипотеке в сентябре—октябре. Базовая ставка по ипотеке на новостройки в Сбербанке сейчас составляет 24,2%, а минимальная — 21,9%. В ВТБ минимальные ставки на строящееся жилье начинаются от 24,7%, а на готовое — от 22%.

Экспертные мнения

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что отмена ограничений будет способствовать сдерживанию роста стоимости недвижимости. Однако рыночные ставки по ипотечным кредитам могут несколько повыситься.

Руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова отмечает, что фактическими плательщиками комиссий были заемщики, так как застройщики перекладывали свои расходы на стоимость жилья. Она допускает, что увеличение стоимости ипотеки возможно, если кредиторы будут ожидать нового подъема ключевой ставки.

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев считает, что ставки по рыночным программам ипотеки поднимутся из-за снятия ограничений по ПСК, а не из-за отказа банков от комиссий. Он также допускает, что некоторые участники рынка могут завышать стоимость страховых услуг в ипотеке.